«Естественные» пределы развитию городов всегда ставят строительство, вода, канализация и транспорт. Высотное строительство, электрические насосы, а также автомобильное и железнодорожное движение (метро) увеличили предел мегаполиса с примерно миллиона жителей в XIX веке до 10-15 млн в XX (Рим во времена жизни Иисуса Христа насчитывал 650 тыс. жителей, Лондон тогда же и в начале XIV века – 60 и 80 тыс. соответственно).
Важнейшим экономическим фактором развития городов является плотность спроса. В центрах городов, где живущих, работающих, проезжающих и приезжающих за развлечениями и/или покупками больше всего, арендные ставки самые высокие. Многие города, подчиняясь этому закону, начинают расти вверх, повышая этажность строительства и плотность спроса. В Москве строительство зданий выше 17-20 этажей затруднено: в отличие от Нью-Йорка, стоящего на скальном основании, московские подземные породы мягкие, нередко подмываемые и проваливающиеся. Плотность застройки Москвы практически исчерпана за годы власти отвратительных коррупционно-строительных кланов, олицетворяемых лужковско-ресинским правительством.
Новые власти Москвы, уже населенной 11 с лишним миллионами жителей, не способные противостоять тем же самым кланам, решили пойти на рекорд, присоединив к ней площадь, почти в 1,5 раза превышающую площадь внутри МКАД. Лет за тридцать, ежели не быстрее, население «большой» Москвы выйдет на 20 млн: вопрос исключительно в скорости строительства. Парадокс, но и тогда квартирный вопрос останется не менее острым. А поскольку природные условия строительства не изменятся, через те же 30 лет – всего-то одно поколение! – наши дети и внуки опять окажутся вынужденными решать, куда и как расширяться городу.
Важно отметить, что для всех без исключения – городской казны, владельцев недвижимости, строителей, всех предпринимателей и всех наемных работников – рост цен, экономических оборотов и прибылей (иными словами, рост городского рынка, причиной и следствием которого служит рост населения города) экономически крайне выгоден. Ожидать, что вектор городского развития способен перемениться сам по себе, не приходится.
Ключевой вопрос в том, что город в его качестве рынка растет экономически порочным образом: одни выигрывают за счет других (собственно, и все прочие рынки не составляют исключения, но это отдельный вопрос). Наиболее наглядный пример – то же строительство. Никто не хочет строить в чистом поле, где для начала надо построить дороги, провести провода и трубы: борьба идет за участки, где все это уже есть, и желательно поближе к центру.
Те участки, где застройщик и собственник способны присвоить дифференциальную ренту, основанную на улучшении земли, осуществленном кем-то другим (и отчасти – на монополии, связанной с ограниченностью земли). Обычно этот «другой» – городские власти, то есть налогоплательщики. А известные всем «плата за подключение» и «доля города» в построенных площадях – суть способы частичного изъятия этой ренты ее действительными создателями или их более или менее естественными представителями.
Второй очевидный дисбаланс – города растут долгое время за счет деревни, а также перемещения населения из мелких городов в более крупные. Этот вид неравновесия порожден тем, что рождаемость в городах поначалу отстает от возможностей роста рынка, а позднее падает ниже предела простого воспроизводства. Когда население городов начинает существенно превышать население сельской местности, начинает падать общая численность автохтонного населения, и значимые размеры приобретает миграция из других краев и стран. Развитие городов создает угрозы для этнической и культурной целостности стран и государств.
Возможно ли повернуть рост городов вспять, а тем самым и убыль местного населения? Меры для этого существуют и заключаются в возврате к сельскому образу жизни на современной технологической основе. В России этому благоприятствует наличие сравнительно свободных земель. Препятствует ряд обстоятельств. Во-первых, экономические интересы, помянутые выше (в первую голову – строительной олигархии и сросшейся с ней бюрократии). Во-вторых, непонимание самой проблемы и способов ее решения высшим начальством – то есть отсутствие государственного целеполагания и соответствующей федеральной политики.
Разумеется, современный город в рассматриваемом отношении представляет собой квинтэссенцию социально-экономических отношений, технологий, образа жизни и прочего. Люди не рожают детей не только потому, что у них мала площадь квартир и нет собственного участка, где безопасно играли бы дети круглый год. Важную роль играет боязнь потенциальных родителей понизить свой уровень жизни. Нежелание трудиться над воспитанием детей, то есть обычная лень, получает замечательное подкрепление в виде пенсионной системы: зависимость благополучия в старости от детей предельно ослаблена.
В философском смысле похожие причины способствовали падению Древнего Рима: изнеживающиеся римляне не желали сами служить в войсках, а наемники-чужеземцы не свое отечество защищают. Да и вообще нравы по мере разбавления исконного римского народа пришельцами падали катастрофически. Вопрос для России лишь в том, изменяет ли в данной закономерности что-либо современное информационное общество? Потому что даже предоставление каждому из нас просторной квартиры само по себе ничего не даст.
Владимир Громковский
Эксперт