ТСЖ. Вопросы и ответы

«Родной город» решил разобраться в хитросплетениях домоуправления и выяснить: ТСЖ – это все-таки выгодно или нет?


ТСЖ установило плату за охрану автомобильной парковки на участке, прилегающем к дому, а также пропускной режим. Вправе ли ТСЖ закрепить порядок, при котором автомашина лица, проживающего в доме, но не являющегося членом ТСЖ и не оплачивающего парковку, не может находиться на парковке? Может ли быть предусмотрен аналогичный запрет для гостей данного лица? Зависит ли решение данного вопроса от наличия на парковке гостевых мест?


– Нет, не вправе! При этом гостю может быть запрещено парковаться, если все гостевые места заняты или таковые вообще отсутствуют.


Обоснование

В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.


В силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пп. «е» и «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила N 491) в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома, включая коллективные автостоянки, расположенные в границах данного участка.

ТСЖ вправе установить порядок пользования земельным участком (в том числе и для парковки) лишь на основе решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. При этом товарищество обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений при определении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью (ч. 6 ст. 138 ЖК РФ).

Нанесение разметки парковочных мест на территории автопарковки, установка шлагбаума на въезде на придомовую территорию и выезде с нее, пункта охраны, взимание платы за охрану территории автопарковки, а также осуществление пропускного режима для автотранспорта сами по себе не свидетельствуют о чинении ТСЖ и (или) ЧОП препятствий заинтересованному лицу в свободном доступе к принадлежащему ему имуществу (см., например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.06.2010 N Ф03-2421/2010). Однако установление запрета парковаться лицу, не являющемуся членом ТСЖ и не оплачивающему охранные услуги, является незаконным в силу следующих обстоятельств.

Собственник согласно ст. 210 ГК РФ обязан нести бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Частями 1, 2 ст. 39 ЖК РФ установлена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание общего имущества в этом доме.

Доля таких расходов определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данном доме собственника помещения.

Согласно ч. 1 ст. 37 ЖК РФ доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения.

Не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). При этом, как указал Конституционный суд РФ в постановлении от 03.04.1998 N 10-П, товарищество не вправе нарушать права отказавшихся от членства в ТСЖ собственников помещений, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общим имуществом только для членов ТСЖ либо налагая на собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению домом и его эксплуатации.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме; установление размера таких платежей относится к компетенции органов управления ТСЖ.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в этом доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества.

Договор охраны автомобильной парковки на участке, прилегающем к дому, и осуществления пропускного режима не относится к договорам о содержании и ремонте общего имущества. Указанный договор заключен в интересах членов ТСЖ.

Поскольку в рассматриваемом случае заинтересованное лицо не является членом ТСЖ, расходы на оплату услуг по охране территории земельного участка не могут быть отнесены на его счет. Соответственно такому лицу и (или) его гостю не может быть запрещено парковаться на данном участке по причине неуплаты денежных средств за охрану. Однако гостю может быть отказано в парковке, если все гостевые места заняты или они вообще отсутствуют.


Материал подготовлен для системы КонсультантПлюс

Генеральный директор ООО «Румайлекс» С. В. Богатов


По всем возникающим вопросам обращаться: ООО «Технологии Консультант», г. Ярославль, ул. Некрасова, 41, оф. 317; тел.: (4852) 58-08-52, 58-08-53, 58-08-54.


Родной город


Поделиться
Комментировать

Популярное в разделе