Частный ресурс

Чтобы сотрудничество с бизнесом в деле восстановления памятников было эффективным, власти должны задействовать все возможные инструменты привлечения инвесторов, в каждом случае выбирая оптимальный

 

Государственной думе РФ завершается процедура принятия поправок к федеральному закону «Об объектах культурного наследия», которые снимут введенный ранее мораторий на приватизацию памятников федерального значения. Этих законодательных изменений давно ждут региональные власти, рассчитывающие на привлечение частных инвестиций в восстановление памятников, как, впрочем, и бизнес, готовый вкладывать средства в реконструкцию и реставрацию зданий-памятников.

Вопросы вовлечения в оборот объектов культурного наследия особенно актуальны для исторических городов – Санкт-Петербурга, Пскова, Новгорода и др. Наиболее остро эта проблема стоит в Петербурге, где насчитывается более 7 тыс. памятников, многие из которых нуждаются в срочных ремонтно-реставрационных работах. Губернатор Валентина Матвиенко еще весной 2004 года начала предпринимать попытки ускорить принятие на федеральном уровне нормативных актов, необходимых для запуска полноценного механизма приватизации зданий-памятников. Впрочем, и при несовершенстве законодательной базы в Петербурге за последние годы удалось накопить значительный опыт предоставления объектов культурного наследия в собственность или аренду частному бизнесу. Положительные результаты достигаются в тех случаях, когда объект передается на разумных условиях, учитывающих специфику памятника и реальные возможности инвестора по его восстановлению и использованию.

Правила возможного

Правовая коллизия возникла в 2004 году. Принятый тогда федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» допускал приватизацию объектов культурного наследия при условии выдачи охранных обязательств, определяющих требования по содержанию, сохранению и использованию памятников. Вступивший в силу два месяца спустя закон «Об объектах культурного наследия» подтвердил, что памятники, «независимо от их культурно-исторического значения», могут находиться в частной собственности. Но в ст. 63 этого закона делалась оговорка, что приватизация памятников федерального значения и регистрация прав собственности приостанавливаются до разграничения собственности на федеральную, субъектов федерации и муниципальную.

«В итоге сегодня полностью закрыта приватизация памятников федерального значения, даже если они находятся в собственности Санкт-Петербурга, – поясняет председатель Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) Санкт-ПетербургаВера Дементьева. – Отсутствуют и правовые механизмы, позволяющие понижать статус памятника до уровня регионального, – требуется принятие постановлений правительства РФ о порядке ведения реестра объектов культурного наследия, об историко-культурной экспертизе. Однако если право собственности Санкт-Петербурга на памятник регионального значения или вновь выявленный памятник было зарегистрировано до вступления в силу федерального закона, то он может приватизироваться. За последние годы было приватизировано около 30 памятников регионального значения».

Вообще говоря, для КГИОП, как утверждает Вера Дементьева, нет принципиальной разницы, приобретается памятник в собственность или предоставляется инвестору в аренду. При подготовке объекта к передаче КГИОП составляет перечень предметов охраны, а затем с инвестором заключается охранное обязательство, предусматривающее объемы и сроки необходимых реставрационных работ. В дальнейшем КГИОП согласует проектно-сметную документацию и контролирует методики и качество выполняемых работ. «Не могу сказать, что было легко работать с инвесторами, – признает Вера Дементьева. – Наверное, почти по каждому объекту возникают какие-то споры. Тем не менее комитету не приходилось идти на неудобные и неправильные компромиссы. Мы стремимся работать не просто как надзорный орган, а настроены на сотрудничество с инвесторами. При этом и бизнес, насколько я могу судить по своему опыту работы, проходит вместе с КГИОП определенное развитие, более ответственным становится отношение к памятникам, в которые вкладываются собственные средства».

Наиболее распространенная проблема при взаимодействии как с собственниками, так и с арендаторами, по словам председателя КГИОП, – попытки увеличить объем площадей в зданиях-памятниках за счет внутренних перепланировок или сооружения пристроек. Встречаются случаи проведения работ, не согласованных с КГИОП или нарушающих его технологические требования. Штрафы, которыми чреваты нарушения, не слишком значительны (до 100 МРОТ). Существует, впрочем, юридическая возможность в случае многократных нарушений поставить вопрос о расторжении договора аренды или инвестиционного договора. Но пока, по сути, единственный пример столь жестких действий города – выселение по решению суда из дворца великого князя Алексея Александровича на Мойке московской фирмы-арендатора, допускавшей вопиющие нарушения охранных обязательств. В отношении же собственников памятников подобных прецедентов нет, и, как признают юристы Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ), на практике вряд ли реально добиться лишения права собственности за «ненадлежащее» содержание объекта недвижимости.

Оценить объем частных инвестиций в реставрацию петербургских памятников весьма затруднительно. В том числе потому, что в проектах реконструкции зданий сложно вычленить затраты непосредственно на реставрационные работы. По оценкам Веры Дементьевой, в настоящее время в Петербурге порядка 50?60 объектов реставрируется за счет частных средств и объем частных инвестиций в целом постоянно увеличивается.

«Целевая» собственность

Примечательно, что в Петербурге, несмотря на значительный опыт передачи памятников частному бизнесу, не было (и, по большому счету, нет) какой-то единой методологии, которой власти руководствовались бы при решении этих вопросов. Условия получения объекта зависят не в последнюю очередь от наличия у инвестора административных возможностей.

До недавних пор единственным способом приобрести памятник в собственность была его передача решением Инвестиционно-тендерной комиссии (ИТК) целевым назначением в аренду на инвестиционных условиях – с переходом в собственность после выполнения всех требований. И, в принципе, подобная схема создавала инвесторам достаточный стимул к проведению в числе прочего и реставрационных работ.

Комплексная реконструкция и реставрация особняка Тенишевых на Английской набережной, по мнению председателя КГИОП, – один из первых и наиболее удачных частных проектов. Особняк приспособили под нужды представительства Чукотского автономного округа. В качестве инвесторов проекта выступали структуры, близкие к губернатору Чукотки Роману Абрамовичу. В лицевом флигеле особняка выполнен большой объем работ по воссозданию и реставрации интерьеров парадных помещений. Внутренний двор перекрыли атриумом, а во флигелях разместили офисы и небольшую гостиницу (для корпоративных нужд). Сообщалось, что в проект, который изначально не преследовал коммерческих целей, вложено 12,5 млн долларов (структурам «Газпрома» она была продана впоследствии гораздо дороже).

В целом положительно отзывается Вера Дементьева и о результатах реконструкции холдингом «Адамант» здания Варшавского вокзала (памятника регионального значения), осенью 2003 года предоставленного ИТК компании на инвестиционных условиях. Вокзальный комплекс, потерявший свое транспортное значение и переданный железной дорогой в собственность города, за два с половиной года был превращен в один из крупнейших в Петербурге торгово-развлекательных комплексов – «Варшавский экспресс» (площадью 34 тыс. кв. м). Заявленный руководителями холдинга объем инвестиций составил 43 млн долларов (не считая вложений якорных арендаторов – компаний «Каро Фильм», Storm International, Game Zona).

«Приступая к проекту, мы не предполагали, с какими сложностями столкнемся и какие затраты понесем, чтобы выполнить требования КГИОП, – поясняет генеральный директор ЗАО „Адамант“ Дилявер Меметов. – Удорожание проекта в результате составило более 50% от планируемых вложений. И, в принципе, подобная непредсказуемость является одним из главных рисков для инвестора, который берется за реконструкцию памятника. Соответственно, в полтора раза увеличивается срок окупаемости проекта – очевидно, он составит около восьми лет. По сути, от нас потребовали сохранить Варшавский вокзал. Должен был остаться без изменений внешний объем зданий, нужно было восстановить утраченные витражи, дебаркадер, отреставрировать фасады, колонны, металлические фермы с большими пролетами и т.д.». Вера Дементьева говорит, что удовлетворена реализованным проектом: «Остался прежний объем здания, не сделано никаких пристроек, сохранены и отреставрированы металлические конструкции, окна, двери, разделка стен, много пришлось повозиться и с фасадами. Приспосабливать под современное использование вокзалы, потерявшие свою функцию, всегда тяжело – с этим сталкивались во многих городах мира. Тем не менее объект „дышит“, он „наш“, это памятник, у которого началась новая жизнь. Хотя, на мой взгляд, „Адамант“ мог бы использовать здание и более эффективно, ведь „начинка“, которую он разместил в Варшавском вокзале, может находиться внутри любой коробки».

К удачным примерам можно отнести и недавно восстановленный особняк графа Шереметьева на набережной Кутузова (бывший Дом писателей, сгоревший в 1993 году). ОАО «Центр делового и гуманитарного сотрудничества» (ему принадлежит холдинг «Талион»), к которому особняк перешел в частную собственность в соответствии с условиями инвестиционного договора, открыл в нем резиденс-отель, целиком предназначенный для проживания или проведения корпоративных мероприятий. Как и в случае с Варшавским вокзалом, общий объем инвестиций (в реконструкцию и реставрацию), составивший около 40 млн долларов, по словам главы холдинга «Талион» Александра Ебралидзе, оказался втрое больше запланированного. «Сотрудничество с инвестором складывалось напряженно, но и результат получился очень хороший, – свидетельствует Вера Дементьева. – При восстановлении Шереметьевского дворца мы выжали все возможное с точки зрения реставрации и воссоздания».

Окупать вложения инвесторам наверняка будет непросто, но, судя по всему, вкладывая в такие проекты, они преследуют не только и даже не столько коммерческие, сколько имиджевые цели.

Уместный торг

В последнее время появилась возможность покупать памятники регионального значения (или вновь выявленные) на торгах ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Но и в этом случае право собственности будет регистрироваться только после выполнения инвестиционных условий, включающих и охранные требования (обычно на проект реконструкции здания отводится 42 месяца).

Например, ЗАО «Международная Балтийская инвестиционная компания» купило за 120 млн рублей сгоревший корпус бывшего ДК пищевиков на улице Правды, в центре Петербурга. В реконструированном здании-памятнике (объем инвестиций должен составить около 10 млн долларов) две трети площадей займет гостиница, треть – бизнес-центр. Московская компания «РГС недвижимость» приобрела рядом с островом Новая Голландия три здания-памятника (два из них – на торгах, одно получено целевым назначением). Эти здания, выходящие на Галерную улицу и набережную Адмиралтейского канала, образуют единый комплекс, в котором разместятся гостиница и офисный центр.

Этот механизм хорош тем, что заинтересованный в продаже памятника Фонд имущества берет на себя проблемы предпродажной подготовки. Например, в декабре состоятся торги по продаже двух чрезвычайно привлекательных для инвесторов зданий на Английской набережной, наконец-то освобожденных Электромеханическим колледжем (вопросы его перебазирования город решал несколько лет). «Колледж уехал, даже не закрыв за собой дверь, – отмечает директор ОАО „Фонд имущества Санкт-Петербурга“Андрей Степаненко. – Поэтому на время до проведения торгов нам пришлось самим организовать охрану здания, видеонаблюдение, заключить договоры с „Петроэлектросбытом“ и „Водоканалом“, иначе имевшиеся у колледжа мощности кто-нибудь сразу перехватил бы. Мы занимаемся этим, чтобы на торгах был предложен полноценный продукт, который может быть реализован по максимальной цене».

Арендные риски

При передаче памятников в аренду в зоне наибольшего риска оказываются, естественно, инвесторы, с которыми заключаются краткосрочные договоры. С этой проблемой на собственном опыте столкнулась, в частности, компания «Бекар» – арендатор двух федеральных памятников на Пироговской набережной (собственность бывшего ФГУП «Русский дизель»).

«Получив в аренду дом купца Лебедева, в котором не было ни тепла, ни воды, ни света, мы за полтора года привели его в порядок, и сейчас это доходный объект. Тем не менее окупаемость затрат с трудом укладывается в десятилетний срок аренды, – отмечает президент группы компаний „Бекар“ Александр Шарапов. – А в ситуации с домом Нобеля срок окупаемости ремонтно-реставрационных работ превышает 15 лет. Если КУГИ заключит с нами договор аренды на 25 лет, мы готовы взяться за восстановление этого памятника».

Кстати, на рентабельности второго проекта, по словам Шарапова, положительно сказался бы важный для инвестора компромисс с КГИОП: «В лицевую часть здания есть вход с набережной, а во дворовые флигели – только с заводской территории, что приемлемо лишь для бизнес-центра класса „C“ с весьма низкими арендными ставками. Поэтому мы хотели получить разрешение перекрыть внутренний дворик, чтобы все входили в бизнес-центр с набережной, а затем через застекленный двор попадали в боковые флигели».

Впрочем, известны случаи, когда городские власти достаточно гибко подходят к решению вопросов с бизнесом. Например, в 2004 году в аренду на 49 лет был передан полуразрушенный Гостиный двор в Кронштадте (памятник федерального значения). Инвестором выступает ООО «Холдинговая компания „ГУРВИТ“», которое было создано для этого проекта, в частности, собственниками Полюстровского и Приморского рынков. По словам генерального директора компании Леонида Яцука, инвестиции в реконструкцию и реставрацию Гостиного двора составят около 6 млн долларов и окупятся за семь лет: «При 49?летнем сроке аренды нас абсолютно не смущает то, что мы не являемся собственниками объекта». За два года реконструировано более половины здания, а завершить работы планируется в 2007 году.

Но даже 49?летний срок аренды не гарантирует возврата вложений, если инвестору что-то помешает реализовать просчитанный бизнес-план. Такая ситуация может сложиться с самым дорогостоящим сегодня частным проектом – домом Зингера на Невском проспекте, в капитальный ремонт и реставрацию которого ЗАО «Петербургское агентство недвижимости» (ПАН) инвестировало уже более 750 млн рублей. Администрация Петербурга требует от инвестора предоставить на льготных условиях помещения ОАО «Торговая фирма „Санкт-Петербургский Дом книги“» (100% его акций принадлежат городу).

По информации КУГИ, в настоящее время в аренду на 49 лет передано 211 памятников федерального значения и 37 – регионального. Хотя, судя по всему, заключение лишь незначительной части договоров рассматривалось как мера, призванная привлечь средства конкретного инвестора для реконструкции и реставрации нуждающегося в этом здания.

Заметим, что в особых случаях власти готовы передавать памятники в аренду даже на 99 лет. Подобный прецедент был создан при проведении конкурса на право реконструкции Новой Голландии. А два месяца назад был заключен 99?летний договор аренды особняка барона Штиглица на Английской набережной с ООО «Синтез девелопмент» (компания реализует стратегический инвестиционный проект строительства Юго-Западной ТЭЦ стоимостью 600 млн долларов). Прежний арендатор особняка – ООО «ЛУКОЙЛ Северо-Западнефтепродукт» – отказался от дорогостоящих реставрационных замыслов (оценивавшихся более чем в 30 млн долларов). Председатель совета директоров ООО «Синтез девелопмент» Григорий Фельдман отмечает, что проект важен для компании с точки зрения имиджа и комфорта, который обеспечит собственное представительство в историческом центре: «Коммерческим проект нельзя назвать и, понятно, мы не рассчитываем окупить вложения в такой объект. Но, возможно, небольшую часть помещений мы будем сдавать какой-либо компании под офис». Фельдман считает преждевременным говорить о стоимости проекта. Но, по словам Веры Дементьевой, подготовленная ранее КГИОП проектно-сметная документация предполагала, что на реставрационные работы с элементами приспособления может потребоваться порядка 400 млн рублей.

Стремление к оптимуму

Перспективным инструментом привлечения инвестиций в восстановление зданий-памятников могла бы стать их передача в доверительное управление частным компаниям. Однако первый же блин вышел комом. В марте нынешнего года по итогам конкурса в управление «Бекару» было передано здание в начале Невского проспекта, являющееся памятником федерального значения. В течение пяти месяцев продолжалась бюрократическая волокита с оформлением договора, а когда истек установленный срок, чиновники объявили «Бекар» утратившим право на заключение договора. Александр Шарапов связывает это с лоббистскими влияниями некоторых арендаторов (прежде всего ОАО «Центральное агентство воздушных сообщений»), заинтересованных в сохранении договоров аренды помещений с КУГИ по ставкам в разы ниже рыночных. «Бекар» же планировал существенно увеличить доходы от использования недвижимости, находящейся в собственности города. Похоже, что механизм доверительного управления пока слишком сложен для чиновников.

Важным стимулом для инвесторов, по мнению Веры Дементьевой, станет механизм компенсации части расходов на реставрацию памятников за счет средств городского бюджета. Эта норма будет предусмотрена законом «Об охране объектов культурного наследия Санкт-Петербурга», который вскоре примут в третьем чтении депутаты Законодательного собрания. Предполагается, что после выполнения реставрационных работ компенсацию смогут получить как арендаторы, так и собственники памятников (причем независимо от их охранного статуса). Механизм поддержки будет конкретизирован в постановлении правительства города и, по мнению председателя КГИОП, «очень хорошим стимулом была бы компенсация затрат инвестора в соотношении 50 на 50».

Петербургский опыт показывает, что бизнес все более активно вкладывает средства в реставрацию памятников, руководствуясь как сугубо коммерческими целями, так и имиджевыми соображениями. А задача властей состоит в том, чтобы адекватно задействовать все возможные инструменты привлечения инвесторов к восстановлению памятников, осмысленно выбирая в каждом случае оптимальное решение.

Санкт-Петербург

http://www.expert.ru/printissues/northwest/2006/43/pamyatniki_federalnogo_znacheniya/print

Поделиться
Комментировать

Популярное в разделе