Разговор с инвестором, или Как можно разрешить, а потом запретить

«Хранители Наследия» провели в Ярославле выездное заседание несуществующего областного Совета по культурному наследию



В Ярославской области пока нет Общественного совета по наследию. Его формирование начнется с февраля. Не приходится сомневаться в том, что основной темой стартовых заседаний станет намеченное строительство возле храма Николы Мокрого в Ярославле.










Территория вокруг замечательного памятника XVII века оказалась разделена на три участка: бывшего Конно-каретного двора, который сейчас принадлежит городу и мэрия хочет его продать; второй участок выкупил один из крупнейших девелоперов Ярославля – Евгений Мухин - и уже заявил о планах на жилое строительство; наконец, третьим участком с руинированным зданием Манежа владеет ЗАО «Блок-2», которое планирует отреставрировать Манеж и построить жилой комплекс (4-10 этажей) с подземной парковкой. Финальной ярославской новостью 2015 года стал отзыв у компании ранее выданного разрешения на строительство. Застройщик подал в суд, на начало февраля намечено очередное заседание.

Напомним, что строительный проект ЗАО «Блок-2» подвергся критике градозащитников, была сделана шокировавшая всех примерная врисовка будущего объема в существующий ландшафт.



Однако эта врисовка не совсем корректна, считают в самом ЗАО «Блок-2».

Александр Ерин – один из учредителей фирмы - согласился встретиться с нами и с представителями городских активистов в лице Ольги Мазановой, чтобы ответить на накопившиеся вопросы. Таким образом, заседание не существующего пока Общественного совета де-факто состоялось, на нем, как и положено, присутствовали разные стороны: представители застройщика, градозащитники, представители прессы. С мнением активистов, общины храма Николы Мокрого, Департамента охраны объектов культурного наследия Ярославской области наш сайт читателей уже знакомил.

А вот подробный разговор с инвестором состоялся впервые.

И по мере обмена мнениями становилось ясно, что этот сложный проект и сложившаяся вокруг него ситуация отражает все недостатки и изъяны существующей системы - и охраны памятников, и взаимодействия государства с инвесторами, и планирования городского развития. Александр Ерин – один из основных ярославских девелоперов, который уже не впервые сталкивается с объектами культурного наследия. На его счету – качественная реставрация замечательной усадьбы купца и фабриканта С.Н. Сорокина на Большой Октябрьской. Почему же с Николой Мокрым все так неоднозначно?

Мы решили дать возможность Александру Ерину высказаться от первого лица. А выводы читатель сделает сам.



- Александр Михайлович, сначала хотелось бы услышать об актуальном состоянии проекта. В частности,в какой стадии находится его оценка структурами ЮНЕСКО.

- Оценку воздействия будущего строительства на буферную зону ЮНЕСКО мы выполнили еще в прошлом году силами специалистов, перевели на английский язык, в ближайшее время предоставим в Минкультуры. Почему долго не предоставляли?Да потому что мы в числе первых в России стали делать эту оценку воздействия. Возникала масса вопросов, и в Ярославле нам даже не к кому было обратиться за помощью. Ни один госорган, который в нашем городе есть и нас контролирует, выдает нам разрешения и согласования, нам не подсказывает и не помогает, Я не знаю, по какой причине – не знают, не хотят, или боятся, или, наоборот, чего-то хотят. Не могу дать оценку этой ситуации. Приходилось неоднократно обращаться за консультацией в Министерство культуры РФ, где и получали ответы на все вопросы.

- Давайте сразу же обсудим два волнующих всех аспекта: археология и гидрогеология участка будущего строительства.

- Да, у нас запланирована большая подземная парковка на почти 200 машин. И в проекте предусмотрены мероприятия по обеспечению безопасности и сохранности окружающих зданий, включая объекты культурного наследия.

Я коренной житель города Ярославля, и мне тоже небезразлична сохранность такого уникального храма, как храм Николы Мокрого. И чтобы учесть все возможные последствия нового строительства, силами лицензированной организации мы выполнили математическое моделирование влияния строительства на изменение гидрогеологической ситуации. Выводы данного расчета показали, что возможны незначительные изменения гидрогеологической ситуации, которая не окажет никакого влияния на основания окружающей застройки. Кроме того, по периметру всего участка предусмотрено шпунтовое ограждение. Мы делаем стены котлована непроницаемыми. Таким образом, мы, по мнению специалистов, предотвращаем любые воздействия. Согласно расчетам у Николы Мокрого будет нулевая осадка грунта и 2 см – там, где более высокая секция дома.

Но в любом случае сейчас вся наша документация, все проведенные исследования будут направлены специалистам Федерального научно-методического совета при Минкультуры РФ.

Так что вопреки распространяемой нашей активной общественностью информации, что мы якобы начнем строительство без исследований, хочу подчеркнуть, что необходимые исследования проведены.

Замечу также, что в начале нашего проекта и при покупке участка никаких разговоров о гидрогеологии, расчетах барражного эффекта не шло. Не было их, насколько мне известно, и при строительстве планетария. Все эти дополнительные исследования, необходимость в которых вдруг возникает, осуществляются, естественно, за наш счет. Ну да Бог с ним. Меня Департамент культуры уже давно приучил не вспоминать про деньги.

Далее – археология. Мне смешно, когда нас обвиняют в том, что мы хотим уклониться от этой темы или как-то избежать исследований. Изыскания проводились нами трижды, пробурено 50 отверстий. Результаты изысканий говорят о том, что до отметки в 6 м грунт – насыпной, это строительный и бытовой мусор. Кроме того, здесь был завод и вот этот грунт на 6 м пропитан машинным маслом и другими вредными для экологии компонентами, подлежит утилизации, строить на нем нельзя. То есть нам предстоит снять весь этот слой на 6 метров и утилизировать.

Еще хочу добавить про храм Николы Мокрого. Широко распространена информация, что он стоит на деревянных сваях, которые разрушатся в результате нашего строительства. Но – вот перед нами материалы исследований 2008 года, которые находятся в Департаменте охраны объектов культурного наследия Ярославля. И здесь сказано, что фундаменты там не деревянные, а бутовые. Крен колокольни, которым нас тоже все время пугают, был исторически, с момента постройки храма, так как изначально галерея была неправильно «перевязана» с колокольней и работают они, соответственно, по-разному.

Мы дорожим репутацией добросовестного застройщика, потому и работаем с соответствии с законом. А недовольные будут всегда-главное, чтобы они реально помогали объектам культурного наследия, а не вводили сограждан в заблуждение о негативном влиянии строительства.





 

Стены Манежа на территории будущего строительства

- А что с Манежем? Когда начнется его реставрация и почему он был передвинут с исторического места?

- Манеж достался нам практически в руинированном состоянии. Провели исследования, в результате которых выяснилось, что две стены – новострой из силикатного кирпича. В остальных – пробиты новые проемы, а исторические также заложены силикатным кирпичом.

Выяснилось также, что в 30 см от Манежа проходит водопровод, по современным же нормам реставрацию и вообще работы можно начинать только чтоб расстояние было не менее 5 метров. Труба лежит советская, видимо, 1960-х годов. Тогда таких норм не существовало. Труба идет от «Ярославльводоканала» за Которосль и снабжает водой весь Перекоп. Юрий Иосифович Аврутов, на тот момент руководивший комитетом по охране памятников, обращался в «Ярославльводоканал» с просьбой переложить трубу, но был ответ, что выноса водопровода нет в планах.

Так что пришлось сдвигать Манеж. Причем довольно дорогим и редким способом. Фирма, которая это делала, даже снимала про все фильм. Согласовывали перенос Манежа в Москве, причем принципиально не платил никому ни копейки, так как была б моя воля, оставил бы все как есть. Ну что поделать, это скрытые риски, которые при работе с памятками неизбежны.

На реставрацию Манежа, по нашим оценкам, уйдет порядка 300 млн рублей. Это не считая расходы на уже выполненные работы. Так что практически вся прибыль от проданных квартир будет направлена на Манеж. Он мало того что дорогой с точки зрения восстановления, он трудно приспосабливаемый для нового коммерческого использования.




- А как вообще возник этот проект строительства?

- Мы - девелоперская компания, которая строит в Ярославле и занимается реализацией разных проектов. Мы в бизнесе, исходя из своих коммерческих интересов и возможностей.

Памятниками занялись в 2005-2006 году, когда началась активная подготовка к 1000-летию Ярославля. Эти «тучные годы» привели к массовому строительству и освоению территорий. Можно так сказать, а можно сказать по-другому. Захламленные территории, разрушенные памятники стали привлекательными с точки зрения вложения средств с последующей их отдачей.

Мы с бывшим мэром Виктором Владимировичем Волончунасом проработали наше участие. В нас увидели надежную компанию со своим штатом хороших специалистов: мы выполняли и функцию технического заказчика, и функцию генподрядчика. Мы взяли два проекта в центре города. Это бывшая усадьба Сорокина, где находился раньше туберкулезный диспансер, и вот центральную площадку бывшего 132-го завода.

Это являлось комплексным освоением центра города и приведение его в нормальный для восприятия вид. Таково было требование действующей на тот момент власти, и оно отвечало на тот момент коммерческим интересам. На территории 132 завода был федеральный памятник и какие-то бывшие заводские строения. Рядышком шло новое строительство Планетария.

Вопросов о храме Николы Мокрого как о некоем обременении у меня как у инвестора не возникало никаких. Я понимал ценность храма, что и отразилось в проектных решениях.



- Но Вы же понимали, что будете работать в историческом центре?

- Безусловно. Учитывая в принципе специфику Ярославля как города, насыщенного памятниками, так или иначе столкнешься и с охранными зонами, и высотными ограничениями. Мы все это оценивали, прежде чем войти в проект.

Приступив к реализации, мы стояли перед дилеммой. Пойти по пути реставрации Манежа или «уронить» эти стены, пройти формальную процедуру административного или уголовного преследования. Были также прекрасные легальные способы выведения руины из Реестра, научно-методологическим или каким то иным путем. Тому масса примеров в Ярославле, как памятник сносят, потом воссоздают. Памятник мог давно уже стоять, дом был бы построен.

Но мы, осознавая всю репутационную ответственность, пошли по пути закона.Затем возникла история с переносом Манежа, затем еще на нас навалили проект инженерной защиты.

Ну да ладно. Мы заплатили огромное количество денег. Но к определенному моменту было готово проектное решение дома самого и стоянки. Потом грянул кризис 2008 года. Инвестиционные возможности резко ограничились. Нам пришлось пересмотреть проектное решение дома. К теме вернулись в 2011-2012 годах. Земля же в собственности, и охранные обязательства по объекту культурного наследия все равно нужно выполнять. Заново сделали проект жилого дома, стоянки и вернулись к окончательному проектированию Манежа.

И вот законы стали меняться в сторону усложнения. Плюс чиновники и наши контролирующие органы не всегда нам помогали, а в основном мешали своим действием или бездействием. Но мы «дотолкали» до разрешения на строительство дома. Департамент архитектуры выдал разрешение на строительство -значит, строить можно. Иначе бы разрешение не дали, правильно? И вот по каким-то причинам нам говорят, что были проведены какие-то исследования, все, что мы, госорганы, делали до этого – неправильно, извините, и… Мы подали в суд, пусть разбираются.

В моем понимании как инвестора, который платит за документацию, за каждый шаг, бегает по согласованиям, не знаю, как можно разрешить, а потом запретить. В кулуарах чиновники мне сказали, что объект широко обсуждается, резонансный, мы не можем решить, можно строить или нет, пусть суд решит.

Ну, пусть так. В моем понимании строить - можно. Градостроительными регламентами предусмотрена определенная высотность - мы за нее ни на сантиметр не выскочили. Мы отвечаем всем требованиям освоения подземного пространства, сохранения соседних памятников, зон охраны. Я уже потратил на этот проект больше 100 млн рублей, и глупо было бы рисковать инвестициями и пытаться получить липовое разрешение на строительство, чтобы потом потерять вложения.

Все это сопровождается постоянно меняющимся законодательством. Манеж согласовывали несколько раз, нам не могли толком сказать, кто и что должен согласовывать. Вот сейчас проходим экспертизу проекта Манежа в Санкт-Петербурге, в филиале Главгосэкспертизы.

- Еще памятников прикупить не планируете?

- Нет, спасибо. Очень тяжелый осадок от общения с госорганами. У нас было три памятника, довели до конца один - усадьбу Сорокина. Усадьбу реставрировали за собственные средства, ни копейки федеральных. Полностью ее восстановили, а ведь Российская Федерация – также собственник, и мы отдаем государству часть помещений. Другой памятник – напротив усадьбы Сорокина - я продал. Сейчас мне важно довести проект с Манежем и новым домом до конца.










Усадьба С.Н.Сорокина (Ярославль, ул. Б.Октябрьская, 48)

- Почему же при том, что государство заинтересовано в реставрации памятников, так тяжело идет сотрудничество с бизнесом, как Вы считаете?

- Причин несколько. Первое – то, что памятники очень сильно регулируются государством. А все, что под государством – тяжело для бизнеса. Не потому, что государство плохое или хорошее. А потому, что государство представляют конкретные люди – чиновники. А интересы некоторых чиновников не совпадают ни с интересами государства, ни с интересами частного капитала. Чиновники – по определению - некая каста, у которой свои законы. Складывается впечатление, что им легче ничего не делать, чем что-то делать и за это потом отвечать. Ничего не меняется – и ладно. Им лучше, когда памятник пусть и разрушается, и никто его не трогает. У них просто головная боль, когда кто-то возникает и начинает что-то на памятнике делать. Им надо выходить, контролировать, решать, отвечать за решения. Я ничем не отличаюсь от других инвесторов Ярославля. У нас единицы рискуют связываться с архитектурным наследием.

Второе. Стоимость вложений в памятник эквивалентна одному объекту жилого строительства. У меня 10 таких объектов. И каждый принес прибыль, которая позволяет содержать мою компанию, развивать бизнес. Стройка зарабатывает, памятники не зарабатывают.

При том, что реставрация-восстановление дороже стройки, финальный доход непрозрачен, посчитать экономику тяжело. Владея памятником, вы несете обременения по содержанию. Дом построил, продал квартиры- и забыл. На памятнике же есть охранные обязательства, ты их продляешь: вкладываешь деньги, либо отвечаешь за разрушение памятника. Владея памятником, ты постоянно в него инвестируешь. Это как старая машина, которая все время требует ремонта.

- А если бы государство помогало финансово, придумало бы стимулы экономические, взялись бы еще за какой-нибудь проект с наследием?

- Да не надо помогать, хотя б не мешали. Хотя бы подсказывали, какие документы нужны и как правильно их оформить.

Но я продолжаю тему – почему сложности. Есть среда – культурно-историческая. Последнее время, видимо, в силу того, что власть заигрывает с обществом, стали слишком активно эту среду обсуждать и создавать ненужную волну. Есть общество, город. Город развивается не так, как написано в градостроительных регламентах, а как развивается жизнь. И в городе должны быть хозяева – власть и люди, которые занимаются целенаправленным развитием города. Направляют город. Все структуры работали на одну цель: сделать город туристическим, инвестиционно привлекательным, развивать. Сейчас что-то поменялось в обществе. Стали много обращать внимания на частные высказывания и мысли, не соответствующие ни действительности, ни интересам развития города.

Нужно, чтобы собралась в городе группа единомышленников в лице госорганов и управленцев, приняла разумные и прозрачные правила игры, с условием их преемственности и ответственности. И вот в таком случае нашлись бы 5-10 предпринимателей, которых сейчас везде ругают, и которые стали бы вкладывать деньги и развивать город.

На отреставрированную усадьбу Сорокина приятно смотреть. Но это один случай. А вот так бы 10-15 человек вложились? Было бы здорово.

- Вы упомянули важную тему исторической среды. Как Вам кажется, будущий дом ей соответствует?

- Среда историческая на нашем участке представлена жилыми советскими домами из силикатного кирпича, затем идет Манеж и – уже на другом участке, не нашем - остатки бывших построек Ярославской мануфактуры. То есть среда разнообразна. И мы обращались к разным специалистам, чтобы сформулировать требования к проекту. Беседовали с Вячеславом Сафроновым – это председатель нашего ВООПИКа и руководитель ООО «Стройреставрация», а также с Николаем Кудряшовым – завкафедрой архитектуры нашего Политехнического университета. Решили, что дом должен быть в стиле позднего ярославского классицизма, ни в коем случае не должен доминировать над Манежем архитектурой или цветом.

Затем наше требование было – подземная парковка. У нас 125 квартир. По ГОСТам достаточно 40 машиномест, но живем мы не по ГОСТам, а по законам комфортной среды, все-таки хотя бы по машине в каждой квартире будет, и поэтому мы взяли коэффициент где-то 1,7. Когда восстановим Манеж, тоже встанет вопрос о дополнительной парковке для Манежа. Устройство подземной стоянки современным подходом к генплану, здорово, когда территория не заставляется машинами.

Изначально проект нам разрабатывала петербургская фирма – КБ ВИПС. Они делали вторую сцену Мариинского театра и Лахта-центр в Петербурге. У них сложные технические решения, в том числе с подземным пространством под памятниками. У них хороший опыт работы с наследием в современной среде. Проект КБ ВИПСа мы взяли за основу, а дорабатывался он уже нашей ярославской компанией.

Мы хотим сделать хороший красивый объект, в рамках законодательства, коммерчески рентабельный.


- Как известно, вокруг Николы Мокрого три участка. И по большому счету, относительно них должно быть принято некое единое архитектурно-градостроительное решение. Если уж мы говорим о среде.

- Вообще у меня есть четкое видение развития этой территории. Но она на данный момент неинтересна городу. Кроме некоего озеленения, аллей и проч., для среды, для восприятия памятников на территории Конно-каретного двора я бы сделал дискретную застройку точечную, в 2-3 этажа усадьбы – наши традиционные, которых сейчас на Волге и Которосли много стоит. Чтобы взгляд «проваливался». Ни в коем случае не семиэтажная коробка, которая по нормам сейчас возможна.

Но ситуация такова, что городу интересно землю продать за максимально большие деньги. А это приведет к тому, что инвестор захочет максимально все отыграть.

- Почему же на своем участке вы строите 10 этажей, а не двухэтажные усадьбы?

- Во-первых это дом переменной этажности, 4-6-8, а 10-ти этажная секция расположена в зоне ЗРЗ, где есть высотные дома советской постройки, да и от храма она расположена почти в 200 м, никакого влияния на визуальное восприятия памятника оказывать не будет.

- А участок Конно-каретного двора не планируете взять в аренду или купить?

- Если бы губернатор и мэр сказали - бери, поможем, согласуем, только инвестируй, я бы задумался. Я в ситуации, когда должен довести действующийпроект до конца. Построить то, что изначально хотел. Общий настрой в городе не способствует тому, чтобы двигаться вперед. Не говоря уже об общей тяжелой экономической ситуации.


- Ну и наконец, финальный вопрос – это то, как будущий дом впишется в панорамы города. Мы публиковали врисовку градозащитников.

- Проект зон охраны делится на две части. Первая и довольно конкретная – это градостроительные нормы с регулированием застройки. Там все просто, все выражено в цифрах – высота, процент застройки и т.д.. Вторая часть – более расплывчатая – это влияние нашего объекта на восприятие и охраняемые видовые точки. Будет принято решение – нарушаем мы восприятие или нет.

Мы сделали врисовки по двум методикам, причем второй вариант построен по методике, предложенной Департаментом по охране наследия.

Итак, врисовки готовы. Теперь свой вердикт должен вынести Ярославский департамент охраны наследия. Также эти материалы будут отправлены в ЮНЕСКО. Будем ждать решения компетентных органов.

***

Далее мы публикуем часть предоставленных «Блок-2» материалов проекта с тем, чтобы дискуссия могла быть продолжена.




Существующий и будущий вид с Которосльной набережной

 





Существующий и будущий вид с перекрестка улиц Чайковского и Б.Октябрьской

 




Автор
Евгения Твардовская
Поделиться
Комментировать